不動産の収益改善をコンサルできる業者は多いですが、機械式駐車場はどうでしょうか？
弊社が得意とする立体駐車場のコンサルについて、3部にわけてお話しようと思います。
今回は投資の基本編。
利回りについてをお話ししたいと思います。
不動産投資の判断ポイントは「利回り」
言わずとも不動産投資する際に見るポイントは、ずばり利回りですよね。
よくマンション投資物件を売っている営業マンが
「利回り８％です！」
といっているのを見かけます。
簡単に計算すると、1000万投資したら年間8％、つまり80万の利益がでる。
約13年運用すれば1000万の元はとれ、それ以降は利益となる。
言われなくてもわかってますよね～
し・か・し！！！
天国にも地獄にもなる怖い利回り。
利回りにはいろんな種類があるのでしっかりと注意する必要があります。
利回りの種類
利回りにはいくつか種類がありますが、弊社のサイトでは機械式駐車場経営について押さえておきましょう。
機械式駐車場経営において利回り”一定期間における投下した資本の回収率”ですが機械式駐車場には見えない魔物が潜んでる事を忘れてはいけません。
魔物
つまり、かかるコストを見落として利回りを計算してしまうことで、実は運営すればするほど資本が目減りしていき、気づいたら負の資産になってしまったりするのです。
利回りの計算方法
さて、駐車場経営において利回りにはいくつかの種類がありますが、よく「表面利回り」「NET利回り」という言葉を耳にすると思います。
基本中の基本ですが、おさらいしてみましょう。
①表面利回りの計算
表面利回りは単に年間の賃料と取得価格から求められます。
表面利回り=年間賃料÷取得価格×100(%)
▶1000万で購入した物件が、年間120万の家賃収入がある場合
1,200,000÷10,000,000×100=12%
この物件は年間12％の表面利回りとなります。（こんな良いの実際はあまりないんですけどね…）
表面利回り12％の1000万で購入した物件は
10,000,000÷1､200,000＝8.3333…
約8年ちょっとで元本回収できる計算です。
しかし表面利回りにはかかるランニングコストが含まれていません。
②実質利回りの計算
年間の管理費などランニングコストを含めた金額にて計算された利回りを実質利回りといいます。
実質利回り=（年間賃料-管理費）÷取得価格×100(%)
▶1000万で購入した物件が、年間120万の家賃収入があるが、管理費、定期メンテナンスとして年間30万費用がかかる場合
（1,200,000ｰ300,000）÷10,000,000×100＝9％
実質利回り9％の1000万で購入した物件は
10,000,000÷900,000=11.1111…
約11年ちょっとで元本回収できる計算です。
中古の安い駐車場を購入！
利回り計算してばっちり！
ほくほく気分のそんな時、見えない魔物を見落とすと、魔物は襲い掛かってくるのです。
立体駐車場にかかるランニングコストとは？
目に見えない魔物その①
近々かかる設備更新（改修工事）の金額
中古の場合、過去の改修工事内容や指摘事項などから、近々かかる工事費を算出しなくてはいけません。
この近々かかる設備更新（改修工事）の金額の算出には、深い知識と豊富な経験などが必要となります。
取得価格にそれらの初期投資額を含める必要があるのです。
目に見えない魔物その②
保険代
立体駐車場の保険は主に３つ。
※保険会社により名称はかわります。
”火災保険”
”機械保険”※故障、破損に対応
”機会保険”※時間貸しの場合
保険料は物件によりますが、月間1万円ほどかかります。
目に見えない魔物その③
税金
”固定資産税”
”駐車場収入税”
もし仮に上記の物件に改修工事費で1000万必要だったとしたら…
｛10,000,000（購入金額）＋10,000,000（改修工事金額）｝÷900,000=22.2222…
約23年ちょっとで元本回収できる計算です。
しかしこの計算式にはまだ税金を入れていません。
ランニングコストとして何がかかるのか。
しっかりと見極めないと、負の遺産を生み出すことになります。
うまくやれば駐車場は実に良い投資物件といえます。
なぜなら改修工事費用が出せず、破格で売りに出ている物件が存在するのです。
実は機械式駐車場は融資がおりにくく、これはまた次の折にお話いたします。
投資判断の際には管理費なども非常に重要になりますので、既存のメンテナンス会社様の見積もりや、かかる費用（客付け会社様の管理費など）も算出できる経験と見直しなどができる知識も必要になります。
弊社では中立の立場にて「セカンドオピニオン」を致します。
集めた知識と培った経験で、皆様の駐車場経営をお手伝いさせて頂ければ幸いです。
機械式駐車場に関するいかなるお困りごとにも、コンサル視点、技術視点にてご提案が可能です。
もちろんご相談は無料ですので、お気軽にKYOEI LOGICまでお問い合わせください！
