平面駐車場と機械式駐車場の維持・管理費の違い
平面式駐車場の場合、区画の白線を引き直したり、アスファルトを整備し直す程度で済むため、維持・管理費はそれほど多く必要ありません。しかし、機械式駐車場設備は維持や管理に多額の費用がかかります。新築マンション購入時には、特段ランニングコストを気にすることはないでしょう。しかし、10年、15年と経過するにつれて、管理組合の会計を圧迫するほどのランニングコストがかかるのが一般的です。
駐車場使用料の取り扱い
駐車場使用料を管理費もしくは修繕積立金として取り扱うかは、管理組合の規約によって定められています。機械式駐車場の場合は、将来多額の改修費用が発生するため、機械式駐車場を維持するための費用を支払った後は、将来に備えて修繕積立金として積み立てることが望ましいと考えられます。
駐車場設備のランニングコスト対策
機械式駐車場は、専門業者による点検の他、ある程度の年数が経過すると部品交換費用などで高額な出費が必要となります。こうした経年とともに次第に管理組合の会計を圧迫する駐車場設備に対しては、有効な対応策を予め考えておくことが大切です。具体的には、長期修繕計画を参考にマンションの資金計画を早期に見直し、駐車場設備の維持・管理のために必要な修繕積立金を算出しましょう。
駐車場の空き区画の増加への対応
年月の経過とともに、家族構成などが変化し、車を使用する必要性が薄れることで、駐車場に「空き」区画が多くなるケースも出てくるかもしれません。空き区画が増えると、必要な駐車場使用料収入が管理組合に入らず、管理組合の会計を圧迫する事態となりかねません。
駐車場使用料の見直し
空き区画が増えた場合には、放置せずに直ちに空き募集を行い、それでも利用者が大幅に減少したときは、近隣の駐車場相場などを参考にして駐車場使用料の見直しを行い、空き区画が出ないような対策を講じることが基本です。さらに、事態が深刻な場合には、機械式駐車場設備を取り壊すなどの対応も検討していく必要があります。例えば、地下ピットを埋め戻したり、鉄板などで塞ぐことで平置駐車場に改修する方法などがあります。
マンション駐車場の外部貸しと課税
マンションの空き駐車場区画を外部に貸し出す場合、これが課税対象となるかどうかが問題となります。国税庁の見解によると、居住者と外部利用者を区別せずに利用する場合は全て課税対象となり、居住者に優先利用権を与える場合は外部利用者のみ課税対象となります。短期間の臨時利用は課税対象外です。
外部貸しを行う際は、税理士などのプロにサポートを求め、管理組合が直接外部に募集するのではなく、サブリース会社のサービスを利用することも検討すると良いでしょう。サブリース会社は、管理組合から一括契約で借上げ、近隣の住人に貸し出すサービスを提供しています。これにより、理事の負担を軽減しつつ、駐車場の空き区画問題に対応できます。
KYOEILOGIC株式会社のサポート
KYOEILOGIC株式会社では、機械式駐車場のメンテナンス会社としてのノウハウと自社で所有してきた実績がありますので、様々なアドバイスをさせて頂くことが可能です。駐車場設備の維持・管理に関するご相談や具体的な対策についてのアドバイスをご希望の方は、ぜひお問い合わせください。
