不動産の収益改善をコンサルできる業者は多いですが、機械式駐車場はどうでしょうか?
実質利回りをよくするためには、収益改善のプランニングには、運営の予測値だけではなく、不動産、法律、金融、運営、そしてコスト。
これらに対抗する為の知識だけではなく経験が必須課題です。
前回は不動産の基本利回りについてお話ししましたが今回は利回り計算するうえで必要な、収益プランの組み立て方についてお話ししたいと思います。
収益改善方法は
①収入を増やす(利用者を増やす)
②コストを減らす
簡単に上げると上記の二つですね。
収入を増やす
収入、利用者を増やす。
空きを埋める、運用方法を考える、賃料を見直す。
など、収入を増やす方法を考えてみましょう。
①収入を増やす・・・マスターリース
空き車室が多いなら・・・収益保証の一括借り上げマスターリースが人気です。
賃料保証、即時収益可、などのメリットがありますが、通常の賃料相場より安い収益となるデメリットもあります。
例えば通常であれば2万円で募集できる所でも、マスターリースの一括借り上げだと40%から50%が相場ですので、1万円で借り上げられてしまいます。
金額が低いのでデメリットに感じるかもしれませんが、メリット、デメリットがあるので利用する方もいるのです。
【メリット】
・空いている所は利用者が見つかるまで収入はゼロですが、一括借り上げの場合は利用者がいるいないに関わらず即時賃料が発生します。
・家賃保証があるため、滞納されても安心。
・リーシング(集客)管理(契約など)クレーム処理(コールセンターなど)があるため、オーナー様負担がない。
【デメリット】
・通常より賃料が安い
・契約期間内での解約は違約金が発生する場合がある。
========
例
========
■通常2万
■現状2台のみ契約している
■6車室
【現状】
収入:4万
満室になれば:12万
【マスターリース】
収入:6万
💡おすすめポイントは即時収入、集客、管理が丸投げなので楽ちんです。
②収入を増やす・・・月極駐車場として運用
①のマスターリースだと収入がマックスでも半分になってしまうので、より高い収益を狙うなら月極駐車場として運用し空車を無くす方法です。
賃料保証がないものの、一括借り上げより高い収益を狙える可能性があります。
わかってはいても集客、管理はとてもややこしく大変です。
そんな場合は駐車場の契約や滞納督促などの業務を弊社で代行するサービスを導入して手放し、運用するシステムもご紹介できます。
仕組みがやや複雑なため、弊社ではアドバイザーが無料でコンサルティングさせていただきます。
③収入を増やす・・・満車の場合は家賃を見直す
利用者離れのリスクもありますが、周囲の賃料を考慮して、賃料を見直し収入をアップさせる方法があります。
コストを減らす
コスト削減は非常に知識とテクニックが必要になります。
立体駐車場の装置にはモーター、PLC、電磁リレー?マグネットスイッチ?などなど、部品がたくさんあります。
しかしその適正価格はなかなか出て来ず、業者のいいなりです。
弊社ではセカンドオピニオンの立ち位置で、適切な内容かをコンサル致します。
最後にこんなお悩みをお持ち方におすすめです
・チラシや看板などでしか駐車場募集の方法がない
・少しでも多くの収益を狙いたい
・賃料の滞納督促はできればやりたくない
・老朽化した駐車場はコストがかかりバランス取れないので売却したい。
このようなご要望がございましたら、ぜひ一度お問い合わせください。
機械式駐車場に関するいかなるお困りごとにも、コンサル視点、技術視点にてご提案が可能です。
もちろんご相談は無料ですので、お気軽にKYOEI LOGICまでお問い合わせください!