機械式駐車場はどこに設置されているのか。
大体が商業施設や、マンションに設置されております。
一番皆さんに近いのはマンションだと思いますが、現代の車離れなどから、マンションの立体駐車場管理には深刻な問題が起きています。
今回はそんな駐車場の管理の中の、「マンション駐車場の管理費不足」についてをメインでお話ししようと思います。
マンション駐車場の管理費用はどこから出ているの？
マンションの駐車場の管理費は、契約されている駐車場の家賃収入から捻出されております。
しかし、現代の車離れにより、駐車場の利用者は激減。
刻々と時間が過ぎ、修繕の時期がくると、利用者減により修理費が捻出できずにずるずると使用し、故障や事故がおきてしまう・・・
そんな事がここ数年で増えてきております。
マンションの駐車場問題は「資金不足」
なぜ資金不足は起きてしまうのか？
単純に利用者が激減しているからです。
ではなぜ利用者が減ってしまったのか。
原因は2つ考えられます。
①現代の車離れ
②車両サイズが大きくなって立体駐車場に入らなくなった
それによって何が起きているか。
利用者が激減してしまった。
・・・
なぜこのような状況になっているのでしょうか？
以前のマンションでは、駐車場を借りたいのに空きが無くて借りる事ができない！という状況でした。
しかし現代の車離れ、車サイズの拡大化により、利用者が激減。
駐車場が埋まらないことが問題になっています。
設置当時、かつてはマイカーを持つのが当たり前だったので、マンションの駐車場利用率は１００％が当たり前。
むしろ足りないくらいだったのです。
足りないことにより、高い家賃でも利用する人がいたのです。
ところが時代の流れとともに、車離れ、サイズが対応できない。
などで、利用する人が減ってしまい、空きが増えてしまったのです。
オーナーは利用してもらえるようにと値段を下げたりと努力はしてみるものの、車を所有してなかったり、車のサイズが対応できなかったりと、そもそも利用してもらえる状況じゃないことも多いのです。
ではこれらの問題を解決する方法はないのでしょうか？
管理不足を解消するには収入を増やす
簡単に言えば収入を増やすことが必要です。
管理費は家賃から捻出されています。
しかし利用者が少ないので捻出できない・・・
ではどうすれば収入が増えるか考えてみましょう。
収入をあげる方法その① 駐車場使用料を値上げ する
単純で簡単な方法ですね。
しかし、値上げによって利用者が離れてしまう可能性もあり、そうなってしまうと本末転倒です。
値上げが有効なのは、その地域で人気がある立地で需要がある場合に限ります。
したがって値上げするには市場調査をしっかりしないと、利用者が減ってしまい、結果収入が減る可能性があります。
収入をあげる方法その② 駐車場使用料を値下げする
え？！って思いますよね。
利用者が少ないのであれば、空駐車場があるということです。
空駐車場はどう頑張っても０円です。
値下げをすることで利用が増えるのであれば、結果として収入増となります。
しかし元の値段に戻すのは難しいという点と、値下げすることで需要が増えるとは限りません。
周囲の市場調査をしっかりとした上で駐車場の利用料金は決めないといけません。
収入をあげる方法その③ 外部に貸し出す（サブリース）
そもそもマンションの住人が車をもっていなければどう頑張っても稼働率があがることはありません。
では①駐車場料金値上げと②駐車場料金を値下げ、以外で収入をあげる方法は無いのでしょうか？
住人以外の利用者を募集する方法があります。
サブリースをご存じでしょうか？
住人以外の外部に貸し出すことにより駐車場の稼働を増やし、収入を増やすという方法があります。
しかもリーシング（集客）、契約などはすべてサブリース会社が対応してくれるため、オーナー様はとても楽です。
それいいね！と思った方もいると思いますが、一見よさそうに見えるサブリースにも、課題があります。
サブリースが成功すればかなり有効な手立てとなりますが、一方で、外部に貸すことで営利事業とみなされ課税の対象となったりして、結果、思ったほど収入が伸びない結果になることがあります。
サブリース会社に依頼すると５０％から４０％で借り上げされるため、実入りが少ない場合もあります。
場所によってはすべての空きを借り上げてくれないこともあるため、サブリースは物件によって導入のおすすめ度がかわってきます。
また居住者以外がマンションに出入りすることになるため、セキュリティ面についての反対意見もでるでしょう。
サブリースについては導入までに金額シミュレーションなどしっかりと検討、マンション住人への理解など、考えなくてはいけない部分があります。
【サブリースについてのまとめ】
▶サブリースの良い点
①サブリース会社に借り上げてもらうため、毎月安定して家賃収入がある。
②集客、管理をサブリース会社が対応してくれるため楽。
▶サブリースの課題
①課税の対象となる可能性があり、実質の収入が思ったより伸びない可能性がある。
②住人以外の出入りがあり、防犯上の問題がある。
③自分で募集する家賃より少ない金額で借り上げされてしまう。
状況によってはサブリースをお勧めできない物件もあるため、しっかりしたシミュレーションをして、導入を検討する必要があります。
おまけ 空駐車場以外のマンション駐車場の問題
マンションの敷地にある駐車場は、マンションに住む住民全員分は用意されていない事が多く、駐車場をめぐりよくもめています。
マンションに停められない人は、近場で駐車場を借りる必要があり、場合によってはマンションに停めるよりもかなり割高になる可能性があり、運営のバランスが非常に難しいのです。。。
収入が無く改修費が無いと老朽化し使用停止など、停止後解体撤去するのにも困る問題が起こっているのも事実です。
某駐車場では、ある日いきなり腐食個所があるので改修が必要になり、修繕するためにおよそ1000万円が必要とのことです。
見えない部分の点検整備はどうしても手抜きになり、動けば正常とされる傾向があります。
無知だと点検だけするふりをしてお金だけ取る悪徳な業者などもおり、現在社会問題になっております。
普段使わない機械式駐車場の改修工事をやめ、20％くらいの台数を撤去することで値段を安く済ませる事や、機器類をメンテナンス性が良いタイプに交換しコスト削減なども運営に大切な要素です。
この様なお悩みなどがございましたらkyoei logicに一度ご相談ください。
専任アドバイザーが一緒に解決させて頂きます。
